Bölgesel ve Mevsimsel Konut Fiyat Endeksi Karşılaştırması
Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerinin takip edilmesi amacıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından 2010 Ocak ayından itibaren hazırlanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), ülke geneli ve il düzeyinde hesaplanmaktadır. Türkiye geneli için hesaplanan TKFE, 74 ilde değerlemesi yapılan tüm konutların verilerini içermektedir1. Ülke geneli için konut fiyat endeksi (TKFE), İBBS Düzey 2 bazında konut fiyat endeksleri üretilmektedir.
Konut Fiyat Endeksi’nin (KFE) hesaplanmasında, yapım yılına bakılmaksızın, satışa konu olan tüm konutlara ilişkin fiyat verileri kullanılmaktadır. Konut piyasasında konutun gerçek fiyatı satışın gerçekleşmesi ile oluştuğundan, söz konusu gerçek fiyatı temsil etmek üzere, bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren kuruluşlara yapılan başvurular sırasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri kullanılmaktadır.
Çalışmada kullanılan veriler, konut kredisi kullandıran bankalar tarafından, bireysel konut kredisi kullandırılması aşamasında hazırlanan değerleme raporlarından derlenmektedir. Konut kredilerine temel oluşturan değerleme raporları gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenmektedir. Konut kredisi kullandıran bankalar aylık değerleme raporu verilerini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB)’na elektronik yolla aktarmaktadırlar.
KFE’nin üretilmesinde, heterojen yapıda olan konut piyasası için belirli bir fiyat değişim ölçütü oluşturabilmek amacıyla “Tabakalanmış Ortanca Fiyat Yöntemi” uygulanmaktadır. Mevcut TKFE uygulamasında, coğrafi tabakalamanın yapıldığı söz konusu yöntem ile heterojen yapıda olan konutlar homojen olacak şekilde tabakalara ayrılmakta, her alt tabakada oluşan ortanca birim fiyat konut satış sayıları ile ağırlıklandırılarak genel fiyat endeksine ulaşılmaktadır. KFE, değerlemesi yapılan konutların ortanca birim fiyatının, satışı gerçekleşen tüm konutların ortanca birim fiyatının bir göstergesi olduğu varsayımına dayanmaktadır. Ortanca birim fiyat, her tabakada, ilgili aydan bir önceki ve bir sonraki ayı kapsayacak şekilde üçer aylık dönemlerde oluşturulan birim fiyat veri seti kullanılarak uç değerler atıldıktan sonra hesaplanan ortanca değeri ifade etmektedir. Konut fiyatlarının temel yıla göre değişimini gösteren 2010=100 temel yıllı KFE, Zincirleme Laspeyres yöntemi kullanılarak hesaplanmaktadır. Zincirleme yöntemin kullanılmasının nedeni ağırlıkların her yıl güncelleniyor olmasıdır.
